Una casa donata a un figlio può diventare, anni dopo, l'immobile che quel figlio vuole vendere. È in questo passaggio che la riforma introdotta dall'articolo 44 della legge 182/2025 produce uno dei suoi effetti principali: rende più stabile la posizione di chi acquista dal donatario. Per pianificare la successione bisogna però distinguere la sicurezza della compravendita dall'equilibrio fra gli eredi.
Questa guida è aggiornata al 9 ottobre 2026: il periodo transitorio di sei mesi previsto dalla legge è già trascorso.
I tre ruoli da tenere separati
Il donante è chi trasferisce gratuitamente il bene. Il donatario è chi lo riceve. Il terzo acquirente è chi lo compra successivamente dal donatario. I legittimari sono i familiari ai quali la legge riserva una quota del patrimonio successorio.
Quando si legge che gli immobili donati sono più facilmente commerciabili, il punto riguarda soprattutto il terzo acquirente e le garanzie costituite sul bene. Non significa che il donante possa ignorare la quota riservata ai familiari: il Consiglio Nazionale del Notariato conferma che la tutela della legittima rimane e può tradursi in pretese economiche contro il donatario. Guida del Notariato alle donazioni.
Prima ricostruisci la situazione familiare. Il calcolatore della legittima aiuta a orientarti sulle quote di base. Per organizzare le tue volontà, inizia gratis →. Donazioni pregresse, valutazioni degli immobili e controversie richiedono un esame professionale.
Che cosa cambia per chi compra una casa donata
Il nuovo articolo 563 protegge l'acquisto del terzo rispetto alla riduzione della donazione, ferme le regole sulle trascrizioni: il donatario deve compensare economicamente i legittimari nei limiti necessari. Conta quindi anche la priorità fra trascrizione dell'acquisto e domanda giudiziale.
Se invece il terzo ha ricevuto il bene gratuitamente e il donatario è insolvente, può essere tenuto a una compensazione entro il vantaggio ottenuto. Le ipoteche costituite dal donatario restano efficaci nei termini dell'articolo 561, sempre con la riserva sulle trascrizioni. Queste precisazioni impediscono di trasformare la riforma in una promessa di assenza di qualsiasi rischio. Articolo 44 della legge 182/2025.
Le date: non basta guardare quando è avvenuta la donazione
La legge è entrata in vigore il 18 dicembre 2025. Il criterio transitorio riguarda l'apertura della successione, cioè il decesso, non soltanto la data della donazione.
Per le successioni anteriori, il regime precedente può sopravvivere se sono state effettuate le notificazioni e trascrizioni richieste per domanda di riduzione o opposizione, già esistenti o tempestive entro il 18 giugno 2026. In mancanza opera il nuovo regime secondo l'articolo 44, comma 2. A ottobre 2026 occorre verificare ciò che è stato fatto: quella finestra si è già chiusa. Disciplina transitoria in Gazzetta Ufficiale.
Un esempio per capire quali documenti contano
Immagina che una madre abbia donato un appartamento a una figlia nel 2019 e che la figlia voglia venderlo nel 2026. Dire soltanto «la donazione è del 2019» non permette di valutare la situazione. Il professionista deve sapere se la madre sia ancora in vita oppure quando sia morta, esaminare i titoli e verificare le formalità rilevanti.
Se ci sono altri figli, occorre inoltre ricostruire le attribuzioni ricevute da ciascuno. L'eventuale stabilità dell'acquisto del compratore non risponde alla domanda distinta: i familiari hanno ricevuto quanto loro riservato?
Per preparare l'incontro costruisci una cronologia con quattro colonne: data, persona coinvolta, bene o somma trasferita, documento disponibile. Può emergere, per esempio, che una casa è stata donata formalmente mentre per un'altra è stato pagato il prezzo di acquisto. Segnala entrambe le operazioni senza attribuire da solo a ciascuna la stessa qualificazione giuridica.
Cosa portare al notaio o all'avvocato
- Atto di donazione completo, comprese eventuali riserve di usufrutto, condizioni e oneri.
- Atti dei trasferimenti successivi e riferimenti di mutui o ipoteche.
- Data del decesso, se la successione si è già aperta, e testamenti conosciuti.
- Documenti di eventuali opposizioni o domande giudiziali, con prove di notificazione e trascrizione.
- Elenco delle altre donazioni, dei beni rimasti e dei debiti conosciuti.
Questa raccolta evita che la valutazione dipenda da frasi ricordate in famiglia. Se manca un atto, annota il professionista che lo ha ricevuto e una data approssimativa per facilitarne la ricerca.
Come incide sulla preparazione del testamento
La riforma invita a controllare insieme ciò che hai già donato e ciò che possiedi ancora. Una frase nel testamento non può riportare automaticamente nel tuo patrimonio un immobile trasferito ad altri. Anche il consenso informale dei familiari non sostituisce la verifica: il Notariato ricorda che la rinuncia all'azione di riduzione non è consentita mentre il donante è in vita.
Organizza il quadro prima di scegliere le disposizioni. Parti dal generatore di bozza oppure dal percorso guidato, tenendo a disposizione l'elenco delle donazioni pregresse. TestamentoGuidato genera bozze organizzative. Non è una consulenza legale.
Fonti e approfondimenti
Verifica delle fonti: 9 ottobre 2026.